При обратной ипотеке вы берете кредит под залог собственного дома, высвобождая денежные средства. Вот что это означает, когда речь идет о налогах, пособиях для пожилых людей и процентных ставках.
Улыбающаяся пожилая семейная пара ставит подпись под соглашением с агентом по недвижимости
Такое ощущение, что в наши дни все стоит дороже, и некоторые домовладельцы ищут способы увеличить денежный поток, не вторгаясь в пенсионные активы. Один из способов сделать это? Обратная ипотека.
Обратная ипотека является созданием федерального закона. В соответствии с Законом о жилищном и общественном развитии 1987 года ответственность за страхование обратной ипотеки взяла на себя Федеральная жилищная администрация (FHA). Первоначально программа была разработана для «удовлетворения особых потребностей пожилых домовладельцев путем уменьшения эффекта экономических трудностей, вызванных увеличением затрат на удовлетворение медицинских, жилищных и жизненных потребностей в период снижения доходов».
Хотя сегодня они не так популярны, как в период своего расцвета (в 2009 году FHA выдало почти 115 000 одобрений на кредит HECM), пожилые домовладельцы продолжают использовать обратную ипотеку. По данным FHA, в 2021 году 49 207 домовладельцев взяли обратную ипотеку, застрахованную FHA, а в 2022 году – 64 489 (в 2023 году это число упало до 32 963).
Вот как обычно работает обратная ипотека.
Погашая ипотеку, вы получаете долю в своем доме. Собственный капитал выглядит великолепно на бумаге, но он неликвиден, а это означает, что вы не можете использовать его для оплаты своих счетов.
При обратной ипотеке вы берете кредит под залог собственного дома – что-то вроде кредита под залог собственного капитала. Платежи, которые могут быть единовременными, ежемесячными или комбинацией этих трех платежей, рассматриваются как аванс под залог собственного капитала. Сумма, которую вы можете взять взаймы, обычно ограничивается процентом от вашего собственного капитала – ожидайте где-то в диапазоне 40 – 60%. Кроме того, максимальный лимит FHA для ипотечных кредитов на конверсию собственного капитала (HECM) в 2023 году составлял 1 089 300 долларов США (1 149 825 долларов США в 2024 году).
Вот пример того, как это работает. Допустим, у вас есть собственный капитал в размере 250 000 долларов. Обычно вы «разблокируете» этот капитал только тогда, когда продаете свой дом. Но при обратной ипотеке вы получаете часть капитала заранее – в нашем примере, вероятно, от 100 000 до 150 000 долларов – даже если вы можете продолжать жить в своем доме.
Чтобы иметь право на участие, вам должно быть не менее 62 лет (средний возраст в 2023 году составлял 74,84 года) и вы должны владеть своим домом и использовать его в качестве основного места жительства. У вас не может быть непогашенного федерального долга, включая студенческие кредиты и невыплаченные налоги. Вы также должны иметь достаточный капитал в своем доме, чтобы оправдать его для кредитора, и продемонстрировать, что у вас достаточно наличных денег, чтобы продолжать платить налоги на недвижимость и техническое обслуживание вашего дома.
От вас может потребоваться (но не всегда) выплатить существующую ипотеку за дом.
При наиболее распространенном типе обратной ипотеки – ипотеке с конверсией собственного капитала (HECM) – нет никаких ограничений на использование вами средств, пока вы продолжаете покрывать эти расходы.
(Некоторые конкретные обратные ипотечные кредиты могут иметь другие ограничения или требования – например, целевая обратная ипотека, полученная через правительство или некоммерческую организацию, может быть предназначена для уплаты налогов на недвижимость или ремонта дома.)
Имейте в виду, что это кредит. Вы не продаете свой дом – вы сохраните право собственности. Вы берете кредит под залог собственного дома.
Хотя вам придется погасить его, вам не придется погашать кредит по мере его поступления, то есть вы не будете вносить ежемесячные платежи. В зависимости от условий вашей обратной ипотеки, она наступит с процентами, когда вы переедете, продадите свой дом, достигнете многолетнего срока или умрете. Когда происходит что-то из этого, кредитор может взять под свой контроль дом – это называется обратным обращением выкупа.
(Важно отметить, что любая обратная ипотека наступает при переезде. Пожилые домовладельцы с большей вероятностью покидают свои дома на определенные периоды времени, включая длительное пребывание в больнице или реабилитационных отделениях. Прежде чем подписывать, прочитайте мелкий шрифт. Многие соглашения позволяют вам покинуть свой дом на срок до года по состоянию здоровья, при этом это не будет рассматриваться как «переезд» в целях погашения кредита. Если вы знаете, что переезд будет постоянным, вам следует начать принимать меры по погашению кредита или продать дом, чтобы это произошло. вас не заставят карабкаться в конце.)
Раньше обратная ипотека была почти синонимом грабительского кредитования. К счастью, ограничения на обратную ипотеку сократили большую часть злоупотреблений, но это еще не означает, что это доступно всем. Обратная ипотека может быть дорогой – в рамках этого процесса вам необходимо записаться на финансовую консультацию за свой счет (обычно это 90-минутный сеанс, одобренный HUD). Вы также должны будете оплатить комиссию по ипотеке и типичные затраты на закрытие, например, расходы на поиск прав собственности, регистрацию документов и осмотр дома (это зависит от кредитора). В некоторых случаях вам также может потребоваться получить оценку.
Помимо потенциально высоких комиссий за начало работы, важно понимать, что вы исчерпываете капитал своего дома. После того, как деньги закончатся, вы все еще будете на крючке погашения долга, и вам придется по ходу дела платить налоги, сборы и страховые выплаты. На практике вы, как правило, обязуетесь оставаться на месте, когда берете обратную ипотеку, и если расходы вырастут, вам может быть трудно оплатить расходы. Калифорния, Флорида, Нью-Йорк, Техас и Колорадо являются наиболее популярными штатами для обратной ипотеки, поддерживаемой FHA, и многие из этих штатов считаются штатами с высоким налогом на недвижимость (Колорадо является исключением). Имейте в виду, что налоги на недвижимость взимаются на местном уровне, а это означает, что поселки и округа могут взимать налоги сверх ставок налога штата.
Несколько лет назад слабый контроль над обратной ипотекой позволил легко получить выгоду от пожилых людей с помощью огромных комиссий и обременительных соглашений. Ужесточение правил усложнило эту задачу, но мошенничество все еще существует.
В одном из вариантов мошенники обещают, что обратная ипотека может помочь вам избежать потери права выкупа, предоставив вам средства для погашения существующей ипотеки. Хотя это может быть правдой, расходы и сборы, связанные с обратной ипотекой, могут быть недоступными – и вам все равно придется погасить кредит (или рискнуть потерять право выкупа).
В другом варианте мошенники работают в группах, чтобы убедить пожилых людей в том, что в их доме больше капитала, чем на самом деле. Мошенники пытаются получить обратную ипотеку по завышенной оценочной стоимости, взимая при этом высокие комиссии. После завершения сделки у домовладельца практически не остается собственного капитала.
В ходе еще одного мошенничества домовладельцы платят чрезвычайно высокие комиссии, чтобы узнать больше об обратной ипотеке, когда информация легко доступна за минимальную плату от доверенных консультантов.
Ранее в этом месяце Марк Стивен Даймонд, бизнесмен из Чикаго, признал себя виновным по федеральному обвинению в мошенничестве, связанном с ремонтом дома и мошенничеством с обратной ипотекой. В рамках этой схемы Даймонд и другие убедили пожилых домовладельцев взять обратные ипотечные кредиты для оплаты ремонта дома, который предлагал выполнить Даймонд – в некоторых случаях Даймонд даже не сообщал домовладельцам, что они подали заявку на обратные ипотечные кредиты. и убедить их подписать кредитные документы под видом документов, связанных с ремонтными работами. После того, как ссуды были одобрены, Даймонд и другие присваивали доходы от ссуды и часто не производили никакого ремонта. Правительство утверждает, что по меньшей мере 80 жертв потеряли около 6 миллионов долларов.
Обратные выплаты по ипотеке не облагаются налогом в целях федерального подоходного налога. Когда дело доходит до вашей формы 1040, обратный ипотечный платеж рассматривается как любые деньги, которые вы одолжили для личных целей – точно так же, как кредит, предоставленный вам компанией-эмитентом вашей кредитной карты, но это не доход.
(Напротив, если вы продали свой дом, прибыль от дома будет облагаться налогом с учетом исключения прироста капитала от продажи вашего основного дома.)
Проценты, начисляемые по обратной ипотеке, не подлежат вычету до тех пор, пока вы ее не заплатите – это обычно происходит в конце срока обратной ипотеки. К сожалению, ваша возможность вычесть эти проценты может быть ограничена, поскольку на обратную ипотеку распространяется ограничение на долг под собственный капитал, который не подлежит вычету, если доходы не используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома, который является обеспечением кредита. Это то же правило, любезно предоставленное Законом о сокращении налогов и создании рабочих мест, которое ограничивает возможность вычета ссуд под залог собственного капитала (HELOC), используемых для погашения кредитных карт или других расходов, не связанных с «приобретением, строительством или существенным улучшение» вашего квалифицированного проживания.
Законы о налоге на наследство и наследство требуют, чтобы поместья умершего платили налог на активы. Стоимость дома, обеспеченного кредитом – будь то традиционная ипотека, кредит под залог собственного капитала или обратная ипотека – уменьшается на стоимость кредита. Если стоимость дома превышает кредит на дату смерти, наследники могут иметь налогооблагаемый актив.
(Примечательно, что хотя срок погашения обратной ипотеки обычно наступает после смерти домовладельца, наследники, как правило, могут избежать потери права выкупа, продав или рефинансировав дом или осуществив короткую продажу, краткосрочное рефинансирование или сделку вместо обращения взыскания.)
Пожилые люди могут иметь право на определенные льготы, включая социальное обеспечение и медицинскую помощь. Одна из проблем, связанных с обратной ипотекой, может заключаться в том, повлияет ли единовременная выплата или другая выплата на эти льготы.
Во-первых, хорошие новости: пенсионные пособия по социальному обеспечению не зависят от потребностей, а это означает, что увеличение вашего банковского баланса или денежного потока не повлияет на вашу способность получать эти пособия (даже Уоррен Баффет может претендовать на них). То же самое и с Medicare.
Однако когда речь идет о дополнительном социальном доходе (SSI) или льготах Medicaid, это льготы с проверкой нуждаемости. Увеличение вашего банковского баланса – даже временное – может повлиять на ваше право на получение пособий. Эти ограничения различаются в зависимости от штата, поэтому имеет смысл задать вопросы о квалификации, прежде чем копаться в обратной ипотеке.
Еще одна проблема домовладельцев, особенно в наши дни, связана с процентами. Большинство обратных ипотечных кредитов являются регулируемыми: по данным FHA, 97,87% их одобрений HECM были ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARM). ARM часто сначала приводит к более низкой начальной процентной ставке, но ставки могут колебаться в зависимости от рынка, что делает итоговую сумму непредсказуемой (в последнее время процентные ставки не благосклонны к домовладельцам).
Правила обратной ипотеки призваны сделать так, чтобы вы не были должны больше, чем стоимость вашего дома. Чтобы получить это число, кредиторы используют формулу, основанную на стоимости вашего дома, вашем возрасте и действующих процентных ставках. В результате, как правило, чем выше процентная ставка, тем меньше вы можете занять под свой собственный капитал.
Поговорка о том, что если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, возможно, так оно и есть, здесь применима. Обратная ипотека может принести пользу некоторым домовладельцам, но не является решением для всех. Если вы думаете об обратной ипотеке, убедитесь, что вы понимаете процесс, преимущества и недостатки, а также любые альтернативы, которые могут быть доступны.
Если вы решите двигаться вперед, узнайте о затратах и последствиях. Это может означать обращение за помощью к доверенному консультанту. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) также спонсирует консультационные агентства по жилищным вопросам, предоставляя бесплатные или недорогие консультации покупателям, арендаторам и домовладельцам, находящимся в бедственном положении. Список этих агентств можно найти здесь или позвонить по телефону 800.569.4287.
Налоговые льготы: своевременные налоговые советы и последние новости еженедельно доставляются на ваш почтовый ящик.
