Не откусывайте больше, чем можете прожевать.
Если вы смотрите передачи о покупке жилья по телевизору, вы часто слышите, как покупатели говорят, что хотят найти свой «вечный дом», что означает, что он достаточно большой и имеет достаточное количество их предпочтительных требований, поэтому они никогда не планируют снова переезжать.
Однако, если вы ничего не вынесете из просмотра таких шоу, как «Охотники за домами», я хотел бы, чтобы вы подумали, сколько покупателей, которые начинают с подробного списка обязательных функций, в конечном итоге выбирают дом, в котором нет удовлетворить их первоначальные требования. Покупатели, которые даже не хотели видеть дом без бассейна на заднем дворе, в конечном итоге выбирают дом без бассейна. Другие покупатели, которые заявили, что ненавидят дом, нуждающийся в ремонте, в конечном итоге выбирают дом, над которым нужно много работать.
Иногда эти покупатели проверяют реальность и понимают, что дом их мечты и их бюджет не могут быть согласованы. И они решают, что не хотят быть бедняками.
«Быть богатым домом, но бедным деньгами – неприятный опыт для начинающего покупателя, который, возможно, строит свой бизнес или даже создает семью», – предупреждает Джули Джонс, вице-президент по продажам ультра-роскоши и партнер брокера в Douglas Elliman Real Estate в Форт-Лодердейл, Флорида. Она советует покупателям, впервые покупающим недвижимость, избегать разочарования и выгорания, даже не рассматривая недвижимость, стоимость которой значительно превышает их бюджет.
Агент Кейт Уоллман-Махан из Coldwell Banker Warburg рассказывает мне, что многие люди советуют покупателям покупать столько жилья, сколько они могут себе позволить, но она еще один риэлтор, который призывает покупателей быть более консервативными. «Часто людям не нужно столько места, сколько они думают, и у них может быть дом, полный мебели и предметов, которые они не используют или даже не хотят, или у них может быть дома несколько детей, которым всего несколько лет. далеко от поступления в колледж».
И, по крайней мере, некоторые люди слушают, поскольку некоторые покупатели отказываются от McMansions в пользу минималистских домов простого размера. Кроме того, по словам Зиллоу, заработная плата не поспевает за ценами на жилье, и покупателям теперь нужно зарабатывать шестизначные суммы, чтобы позволить себе дом и при этом не быть бедными.
Хотя дом может обеспечить налоговые льготы, повышение стоимости в будущем и создание акционерного капитала, существуют также некоторые дополнительные затраты, которые недостаточно обсуждаются. «Мы не можем забывать, что существуют расходы на техническое обслуживание, а также потенциальное будущее увеличение налогов на недвижимость и страхование», – объясняет Мэнди Филлипс, менеджер филиала и инициатор ипотечного кредита в Vista Home Loans в Реддинге, Калифорния. Она говорит мне, что никогда бы не посоветовала будущему домовладельцу полностью потратить свои сбережения на покупку дома. «Важно иметь резервный фонд на случай, если что-то пойдет не так в доме и/или в вашей личной жизни», – говорит Филлипс.
Некоторые покупатели, впервые покупающие недвижимость, могут предположить, что их ипотечный кредитор позаботится о том, чтобы они не купили больше дома, чем они могут себе позволить. По словам Мелиссы Кон, регионального вице-президента William Raveis Mortgage, банки не хотят, чтобы кредиторы имели слишком большую ипотеку или неудобный ежемесячный платеж.
«Вот почему у банков есть правила кредитования, которым должны соответствовать заемщики, чтобы они могли позволить себе жить в своих новых домах, а банки ограничивают покупателей тратить не более 50% своего ежемесячного валового дохода на соответствующий кредит и не более 43 % по крупному кредиту». Кон говорит, что банки понимают, что домовладельцам приходится оплачивать другие счета, и что они не хотят есть сэндвичи с арахисовым маслом и желе каждый день.
«Кроме того, банки требуют от покупателей внесения первоначального взноса – он может составлять всего 3% от покупной цены, но у них есть шанс, и они с меньшей вероятностью откажутся от своих инвестиций». Кроме того, Кон говорит, что банки требуют от заемщиков иметь запас денег на черный день, чтобы можно было оплатить выплаты по ипотеке и расходы на проживание в случае потери работы.
Она отмечает, что эти банковские рекомендации работают в большинстве случаев. «Уровень невыполнения обязательств и потери права выкупа в США в настоящее время составляет менее 1% – я бы сказал, что это потрясающий показатель успеха».
Однако Джонатан Селф, лицензированный брокер по недвижимости COMPASS в Чикаго, штат Иллинойс, считает, что универсальные формулы, такие как «X% вашего ежемесячного дохода», не обязательно работают для каждого покупателя. «Я советую клиентам просто сосредоточиться на ежемесячном количестве, а не на большом в конце», – говорит он. «Поведенческая экономика снова и снова показывает, что потребителям трудно по-настоящему понять большие единовременные выплаты».
Селф советует покупателям подумать, сколько они могут с комфортом тратить на жилье каждый месяц, что произойдет, если они заболеют, что произойдет, если им придется переехать, и какова средняя скорость роста стоимости жилья в этом районе, чтобы окупить затраты на закрытие.
И Филлипс признает, что кредиторы не могут предсказать будущее заемщика, потеряет ли он работу, заболеет и т. д. «Однако большинство ипотечных кредитов представляют собой 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, и благодаря этим стабильным фиксированным платежам могут более разумно планировать бюджет без риска, что их выплаты резко возрастут из-за неожиданного скачка ставок», – объясняет она.
Однако, чтобы не оказаться бедным, Селф рекомендует рассчитать ежемесячный платеж, который вам будет удобно платить, а затем работать в обратном направлении, рассчитывая сумму, которая вам будет удобна.
«Как только вы узнаете ценовой диапазон, в котором вам следует вести охоту, не смотрите выше этого диапазона, не ходите на дни открытых дверей, если не знаете цену, не продвигайте свою поисковую систему дома слишком высоко, «просто чтобы посмотреть». или любым другим способом, которым люди обманывают себя, заставляя смотреть выше заранее поставленной цели», – советует Селф. «Только не ставьте себя в такое положение, потому что в лучшем случае это приведет к душевной боли, а в худшем – к чрезмерному использованию рычагов из-за страха упустить выгоду».
